La ripartizione delle spese condominiali, ossia delle uscite a carattere finanziario che interessano il condominio, sono spesso oggetto di disputa. Ma la legge è abbastanza chiara riguardo la loro ripartizione e lascia pochi dubbi su a chi tocca farsene carico.
Le spese condominiali possono essere di natura diversa:
- spese necessarie per la conservazione e il godimento delle aree comuni (pulizia delle aree comuni, manutenzione di giardini e aiuole)
- spese per il funzionamento degli impianti (riscaldamento centralizzato, piscina)
- spese straordinarie di innovazione dell’edificio
I soggetti che hanno la facoltà di deliberare sulle spese condominiali sono l’amministratore e l’assemblea dei condomini. Una volta che la delibera in discussione ha ottenuto l’approvazione dell’assemblea, tutte le parti tenute a pagare, non possono sottrarsi dal farlo.
I soggetti obbligati al pagamento delle spese condominiali sono tutti quelli che si relazionano in alcuna maniera con il condominio. Nel caso di conduttore e locatore, la ripartizione delle spese condominiali viene gestita sulla base di accordi interni presi dalle due parti. In ogni caso, anche se è stato pattuito che le spese risultino a carico del locatore, è sempre il proprietario a risponderne presso il condominio. Nel caso di subentro nei diritti di un altro condomino (come nel caso in cui si erediti o si acquisti un appartamento in un condominio), il nuovo condomino è responsabile del pagamento degli oneri relativi all’anno in corso, nonché di quelli arretrati.
La ripartizione delle spese condominiali viene stabilita sulla base di tre differenti criteri:
- in proporzione al valore della proprietà posseduta
- in relazione all’uso effettuato delle parti comuni
- in relazione al godimento delle parti comuni
Normalmente, sulla base del principio della proporzionalità dei diritti dei comproprietari sulle cose comuni, ciascuno è tenuto a pagare in proporzione al valore della sua proprietà. Questo sia per quanto riguarda la conservazione e il godimento delle parti comuni, che le prestazioni di servizi e le innovazioni deliberate dall’assemblea condominiale.
Se però si tratta di una spesa relativa a qualcosa che va a servire i condomini in differente misura, le spese sono ripartite in base all’uso che ciascuno ne fa.
Infine, nel caso in cui un edificio disponga di più scale, cortili, lastrici, solari, opere o impianti destinati a servire parti specifiche dell’edificio, le spese relative sono dovute solo da parte dei condomini che effettivamente ne usufruiscono.
Fuori da questi casi previsti per legge, è possibile disporre diversamente la ripartizione delle spese condominiali, ma questo deve essere stabilito con una delibera assembleare approvata all’unanimità da tutti i condomini.
