Quando si stipula un contratto di affitto è bene essere al corrente di quelli che sono i propri diritti e doveri. Esso è importante perché, nel caso dovessero sorgere controversie con il locatore o con il conduttore, si può risolvere più facilmente la questione. Inoltre spesso una delle due parti insiste per inserire nel contratto delle clausole che non hanno valore legale e che quindi risultano nulle. In questi casi è bene conoscere i propri diritti e i propri obblighi per potersi difendere in caso di controversia. Vediamo quali sono i diritti e i doveri del locatore e del conduttore nel contratto di locazione.
Buono stato della cosa locata
Il locatore ha l’obbligo di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione (art. 1575 c.c.). Se lo stato della cosa locata è tale da diminuirne il valore, il conduttore può scegliere la risoluzione del contratto o una riduzione della somma stabilita come corrispettivo, a meno che non si tratti di difetti che erano già noti al conduttore prima della stipula del contratto oppure difetti chiaramente visibili. Se i difetti sono tali da mettere in pericolo la salute del conduttore e della sua famiglia, la risoluzione del contratto può essere ottenuta anche se tali difetti gli erano già noti prima della stipula dello stesso.
Altra obbligazione che compete al locatore è quella di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto (cfr. art. 1575 c.c.).
Il conduttore ha l’obbligo di riconsegnare la cosa locata nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta, in conformità alla descrizione che è stata redatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa. Se tale descrizione è stata omessa, si intende che la cosa locata sia stata consegnata in buono stato di manutenzione.
Riparazioni
Sono a carico del locatore tutte le riparazioni necessarie (art. 1576 c.c.), eccetto i lavori di piccola manutenzione, a meno che non venga raggiunto un differente accordo tra le parti. Le riparazioni urgenti possono essere eseguite direttamente dal conduttore, che poi verrà debitamente rimborsato dal proprietario dell’immobile. E’ necessario però che il conduttore lo comunichi contestualmente al proprietario.
Il conduttore è tenuto a tollerare le riparazioni che devono essere effettuate con urgenza e per le quali non è possibile aspettare la risoluzione del contratto: se però la durata delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione o per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto ad una riduzione del corrispettivo, in proporzione alla durata delle riparazioni. Se invece i lavori di riparazione rendono inagibile una parte dell’immobile locato, il conduttore può richiedere la risoluzione del contratto, sulla base di una valutazione delle circostanze specifiche fatta dal giudice (cfr. art. 1584 c.c.).
Pacifico godimento della cosa locata
Il proprietario deve garantire al conduttore il pacifico godimento della cosa locata. Questo significa che il conduttore ha il diritto di non essere molestato da parte di terze persone che pretendono di vantare diritti sul bene locato (art. 1585 e 1586 c.c.).
Doveri del conduttore
Il conduttore ha il dovere di:
- prendere in consegna la cosa locata osservando la diligenza del buon padre di famiglia (cfr. art. 1176 c.c.)
- servirsene per l’uso determinato nel contratto
- far pervenire al locatore il corrispettivo nei termini convenuti
