Capita spesso che in un condominio ci siano uno o più condomini che si rifiutano di pagare le spese condominiali. Questo va a discapito dell’intera comunità, che si trova a dover fare a meno di servizi e migliorie all’edificio che sono state deliberate dall’assemblea condominiale a causa di una mancanza di fondi per coprirle. In questi casi l’amministratore può emettere un decreto ingiuntivo contro il condomino moroso.
Decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo
L’articolo 63 del codice civile dice che:
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
Si tratta di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, che l’amministratore può emettere al fine di tutelare la conservazione delle parti comuni dell’edificio e la regolare erogazione dei servizi comuni. Infatti il mancato pagamento delle quote dovute da parte di uno o più condomini, compromette il normale godimento di tutti gli altri condomini che pagano regolarmente.
Trattandosi di una situazione straordinaria, l’amministratore di condominio in questi casi è autorizzato ad agire senza la preventiva delibera dell’assemblea. Si tratta inoltre di una norma imperativa, cioè l’assemblea condominiale non può in questi casi deliberare diversamente da quanto previsto dall’art. 63 del codice civile.
Anche se la legge non prevede una intimazione stragiudiziale di pagamento tramite raccomandata a.r., potrebbe essere utile la messa in mora prima di procedere con un’azione giudiziale vera e propria. Questo potrebbe avere una certa rilevanza quando il giudice deciderà a chi accollare le spese del giudizio.
A chi indirizzare un decreto ingiuntivo
Ovviamente il decreto ingiuntivo verrà indirizzato al condomino moroso. Ma chi è il condomino moroso? Ci sono dei casi in cui può nascere confusione.
L’inquilino non è considerato condomino. Anche se è tenuto per legge ad accollarsi alcune spese condominiali, salvo diversa indicazione nel contratto, egli non risponde del mancato pagamento di queste spese. In questo caso è tenuto a risponderne il proprietario dell’appartamento.
Non si può agire nemmeno nei confronti del condomino apparente. Il condomino apparente può essere il coniuge che solitamente si incarica di pagare le spese condominiali oppure il vecchio proprietario dell’appartamento. Ricordiamo a questo proposito che il nuovo proprietario dell’immobile eredita anche i debiti contratti dal precedente proprietario.
In tutti questi casi solo l’effettivo proprietario dell’immobile risulta responsabile. Pertanto è necessario rintracciare nei pubblici registri il proprietario dell’appartamento prima di procedere per vie legali.
