Quando si acquista un appartamento o una casa non si è in grado di valutarne le reali condizioni durante le sporadiche visite che precedono la firma del rogito. Alcuni difetti dell’immobile vengono fuori soltanto vivendoci per un periodo di tempo. Le cattive sorprese sono dunque sempre in agguato ed è difficile prevenirle. Ma la legge viene in soccorso del compratore che si trova ad avere a che fare con un immobile difettoso.
In realtà il venditore è tenuto per legge a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che ne compromettano il normale utilizzo a cui è destinata o ne possano diminuire il valore. Anche l’agenzia immobiliare, a cui ci si affida per il processo di compravendita, ha lo stesso vincolo e non può tacere riguardo ad eventuali difetti dell’immobile. Non ha valore il patto con cui si esclude la garanzia quando il venditore è in mala fede e tace volontariamente su un difetto dell’immobile. Se invece il compratore era già al corrente dei difetti dell’immobile al momento dell’acquisto, allora la garanzia mantiene il suo valore.
Il compratore, appurata la mala fede del venditore, può richiedere la risoluzione del contratto con la restituzione di quanto pagato oppure una riduzione del prezzo concordato. Inoltre può richiedere il risarcimento del danno in sé e dei danni provocati dal vizio della cosa. Il risarcimento del danno è escluso solo nel caso in cui il venditore possa dimostrare che ignorava il vizio della cosa venduta.
Il compratore è tenuto a denunciare i vizi riscontrati al venditore nel termine di 8 giorni dalla loro scoperta. Se tale comunicazione non viene fatta entro 8 giorni, il compratore perde ogni diritto. La denuncia può avvenire sia in forma scritta che orale, anche se, ai fini probatori, è sempre meglio fare la denuncia per iscritto. La garanzia è valida per un anno dall’avvenuto acquisto dell’immobile, dopodiché decade.
